Kredit za stan u Njemačkoj – koliko kredita možete dobiti 2026

Kako banka računa koliko kredita možete dobiti

Banka ne gleda koliko stan košta, nego koliko od vaše plate može mirno otići na ratu. Ta provjera se zove Kapitaldienstfähigkeit (sposobnost servisiranja duga) i zakon je obavezuje: prije potpisa ugovora mora provjeriti možete li kredit vratiti (§ 505a i § 505b BGB), a kod stambenih kredita mora imati propisan postupak procjene rizika (§ 18a KWG).

U praksi važe tri pravila:

1. Rata ne smije prijeći 35 % neto prihoda domaćinstva, u graničnim slučajevima do 40 %. Taj odnos se zove kvota (Kapitaldienstquote).
2. Od tog prostora se odbijaju postojeće obaveze — drugi kredit, leasing, izdržavanje, rate po kartici.
3. Najveći kredit = rata × 12 × 100 / (kamata + otplata). Uz kamatu od 4,1 % i otplatu od 2 % (anuitet 6,1 %) svaki euro rate nosi 196,72 € kredita.

Zato visinu kredita određuje prihod, a kapital samo smanjuje kredit koji tražite:

U prihod ulazi sve što redovno dolazi: neto plate oba partnera, Kindergeld, Elterngeld, Kinderzuschlag i stalna kirija. Banka ipak ne vjeruje samo brojkama iz obrasca — traži i vašu računicu troškova života (Haushaltsrechnung), a uz ratu računa i mjesečne troškove zgrade (Hausgeld), osiguranje i rezervu za popravke.

Troškovi kupovine: 9–12 % cijene

Uz cijenu stana plaćate još četiri stavke:

• Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina): od 3,5 % u Bavarskoj do 6,5 % u Sjevernoj Rajna-Vestfaliji, Brandenburgu, Saarlandu i Schleswig-Holsteinu. Stopu propisuje svaka država sama i mijenja je s vremenom — Tiringija ju je 2024. spustila na 5 %, a Bremen 1.7.2025. podigao na 5,5 %.
• Provizija posrednika (Maklerprovision): ugovor je najčešće 7,14 % sa PDV-om, a od 23.12.2020. kupac kod stanova i kuća plaća najviše polovinu (§ 656a BGB), u praksi 3,57 %.
• Notar i upis u zemljišne knjige (Notar- und Grundbuchkosten): oko 1,5 % cijene, zavisno od države i vrijednosti nekretnine.
• Kod kupovine od bračnog druga, roditelja ili djeteta poreza nema (§ 3 Nr. 4 i 6 GrEStG).

Za stan od 400.000 € u Sjevernoj Rajna-Vestfaliji to je 26.000 € poreza, 14.280 € posredniku i 6.000 € notaru — ukupno 46.280 € ili 11,57 % cijene. Kod kupovine od roditelja iste nekretnine troškovi padaju na 20.280 €, dakle 5,07 %.

Beleihungsauslauf: broj koji odlučuje o kamati

Beleihungsauslauf je kredit podijeljen kupoprodajnom cijenom, u procentima. On pokazuje koliko banka finansira, a koliko vi:

• do 80 % — banka ima sigurno pokriće, najbolje kamate;
• 80–90 % — kamata je viša i banka traži više dokaza o bonitetu;
• 90–100 % — kredit je još moguć, ali uz strožu provjeru i još višu kamatu;
• preko 100 % — kredit je veći od vrijednosti nekretnine i odobravaju ga samo rijetke banke, ako uopšte.

Za razliku od kvote koja zavisi od prihoda, Beleihungsauslauf zavisi od kapitala i cijene. Na gornju granicu utiče i status boravka: sa dozvolom na rok banke u praksi finansiraju do 90 % cijene, a sa stalnim boravkom, Plavom kartom EU ili pasošem EU/EEA/Švicarske i do 100 %.

Važno je i to da se porez, posrednik i notar u praksi pokrivaju iz vlastitog kapitala. Ako kapital ne pokriva te troškove, oni se finansiraju kreditom — Beleihungsauslauf raste i kredit postaje skuplji.

Je li investicijski stan u Njemačkoj moguć i potpuno bez vlastitog kapitala, pročitajte u članku Stan bez vlastitog kapitala: je li investicijski stan u Njemačkoj stvarno moguć?.

Primjer: 400.000 € u Sjevernoj Rajna-Vestfaliji

Stan košta 400.000 €, imate 80.000 € kapitala, domaćinstvo ima 5.000 € neto i urednu Schufu. Troškovi kupovine su 46.280 €, pa je ukupno potrebno 446.280 €, a kredit 366.280 € — to je 91,57 % cijene, dakle preko 80 %.

• Rata uz 4,1 % kamate i 2 % otplate je 1.861,92 €, što je 37,24 % neto prihoda: više od uobičajene kvote od 35 %.
• Po kvoti od 35 % prihod od 5.000 € nosi najviše 344.262,30 € kredita, pa uz ovaj kapital nedostaje 22.017,70 €.
• Da kupovina prođe sa ovim kapitalom, prihod bi morao biti 5.319,77 € mjesečno; sa prihodom od 5.000 € kupovina prolazi ako kapital podignete na 126.280 € — tada je kredit 320.000 €, Beleihungsauslauf 80,00 %, rata 1.626,67 €, a kvota 32,53 %.
• Najveća cijena koju sa 5.000 € prihoda i 80.000 € kapitala možete pokriti (sa troškovima uračunatim) je 380.265,57 €.

Rata, otplata i vezana kamata

Rata (anuitet) se sastoji od kamate i otplate. Kod otplate od 2 % godišnje vraćate 2 % početnog kredita, a kako dug opada, raste dio rate koji ide na otplatu. Uz kamatu od 4,1 %:

• kredit od 100.000 € nakon 10 godina vezane kamate još dugujete 75.876 € (75,9 %);
• ukupan rok otplate je oko 27,8 godina;
• uz otplatu od 3 % ostaje 63.814 € (63,8 %) i kredit je otplaćen za oko 21,4 godine, a uz 1 % otplata traje oko 40,5 godina.

Zato birajte otplatu od najmanje 2 %, a ako možete 3 %. Prije potpisa provjerite i dvije stavke:

• Zinsbindung — koliko je godina kamata fiksna (10, 15 ili 20). Kada istekne, slijedi Anschlussfinanzierung po tada važećoj kamati; kod 10 godina i 2 % otplate tada još dugujete oko tri četvrtine kredita, pa vas rast kamate skupo košta.
• Sondertilgung — pravo na dodatnu otplatu jednom godišnje bez naknade, obično do 5 % kredita. Sa tim pravom svaki veći prihod možete iskoristiti za smanjenje duga.

Nepljenjivi minimum po § 850c ZPO

§ 850c ZPO je propis o zaštiti dužnika: određuje koliko vam od neto prihoda mora ostati da ne bi bilo pljenjivo (Pfändungsfreigrenze). Taj iznos vidite ako račun završi u blokadi kao P-Konto, a banke ga koriste i kao orijentir koliko vam mora ostati nakon rate.

Vrijednosti za 2026. prema Pfändungsfreigrenzenbekanntmachung:

• osnovni iznos (Grundbetrag) 1.587,40 € mjesečno;
• prva izdržavana osoba dodaje 597,42 €, dakle 2.184,82 €;
• svaka od druge do pete osobe dodaje 332,83 €: 2.517,65 € za dvije, 2.850,48 € za tri, 3.183,31 € za četiri i 3.516,14 € za pet.

Ne ostavlja se cijela razlika iznad osnovice: nepljenjivo je 3/10 razlike, plus 2/10 za prvu i 1/10 za drugu do pete osobe, a prihod se zaokružuje naniže na punih 10 €. Kod prihoda od 5.000 € tako je nepljenjivo 2.575,48 € za samca, 3.528,71 € sa jednom izdržavanom osobom, 3.929,36 € sa dvije i 4.731,91 € sa pet. Iznad prihoda od 4.866,30 € nepljenjivi dio više ne raste.

Za kredit je važno da taj minimum nije isto što i bankina računica. Banka uz ratu traži da vam za život ostane više od nepljenjivog minimuma — zato računa troškove života po domaćinstvu (Haushaltsrechnung) i odbija ih od prihoda prije nego odobri kredit.

Status boravka: šta banka traži od stranaca

• Državljanin EU/EEA ili Švicarske — isti uslovi kao za Nijemce; sa pasošem Hrvatske, Slovenije ili Rumunije boravišna dozvola vam ne treba.
• Stalni boravak (Niederlassungserlaubnis ili Daueraufenthalt-EU, § 9 AufenthG) — banke ga tretiraju kao domaći status, kredit je moguć i do 100 % cijene.
• Plava karta EU (Blaue Karte EU, § 18g AufenthG) — traži priznatu kvalifikaciju i bruto platu od najmanje 50 % godišnje granice doprinosa za mirovinsko osiguranje: u 2026. to je 50.700 € godišnje. Za deficitarna zanimanja i one koji su diplomu stekli najviše tri godine prije zahtjeva prag je 45,3 %, dakle 45.934,20 €. Kredit je moguć i do 100 % cijene, ali se kartica izdaje na rok (najčešće do četiri godine), pa banka provjerava pokriva li važenje kartice cijeli period vezane kamate.
• Dozvola na rok (Aufenthaltserlaubnis) — u praksi do 90 % cijene, uz uslov da dozvola važi duže od vezane kamate (najčešće 10 godina). Ako istječe ranije, tražite produženje ili birajte kraću vezanu kamatu.
• Viza, azil ili postupak koji traje — važeći Aufenthaltstitel je uslov bez kojeg banke stambeni kredit ne odobravaju.

Ako još nemate stalni boravak, pitajte u Ausländerbehörde ispunjavate li uslove za Niederlassungserlaubnis: najčešće 5 godina dozvole, 60 mjeseci uplaćenih doprinosa i njemački B1 (§ 9 Abs. 2 AufenthG). Sa stalnim boravkom broj banaka koje odobravaju kredit osjetno raste, a uslovi su povoljniji nego sa dozvolom na rok.

Šta banka traži u zahtjevu

• ličnu kartu ili pasoš i važeći Aufenthaltstitel;
• ugovor o radu na neodređeno, bez probnog roka, i zadnje tri platne liste (Gehaltsabrechnungen);
• dokaz o vlastitom kapitalu: izvod s računa, potvrda štednje ili ugovor o prodaji druge nekretnine;
• ekspoze stana ili kupoprodajni ugovor, izvod iz zemljišne knjige (Grundbuchauszug) i plan troškova zgrade;
• vlastitu računicu troškova života (Haushaltsrechnung);
• kod samostalnog rada: porezna rješenja zadnje dvije do tri godine, bilanse (BWA) i mišljenje poreznog savjetnika.

Schufu banka pribavlja sama. Negativni unosi (neplaćeni računi, opomene, krediti u docnji) gotovo uvijek znače odbijanje, a prazna Schufa nije prepreka — samo tada banka više pažnje posvećuje visini prihoda i dužini boravka u Njemačkoj.

Zašto se zahtjev najčešće odbija

• probni rad (Probezeit) ili ugovor na određeno;
• previsok Beleihungsauslauf (preko 100 % cijene) bez dovoljno kapitala;
• postojeće obaveze koje dižu kvotu preko 40 % prihoda;
• boravišna dozvola istječe prije kraja vezane kamate;
• samostalni rad kraći od dvije godine ili prihod koji se ne može dokazati papirima;
• kredit tražen samo na jedno ime, iako prihod ima i supružnik.

Kako povećati šansu

1. Otplatite potrošačke kredite i rate po kartici prije zahtjeva — svaka obaveza direktno smanjuje najveći kredit.
2. Podignite kapital najmanje na nivo troškova kupovine (kod skupljih država preko 10 % cijene), a po mogućnosti i više, da Beleihungsauslauf padne ispod 80 %.
3. Podnesite zahtjev zajedno ako oba partnera imaju prihod — kvota se računa na zajednički neto prihod, a banka gleda i obaveze na oba imena.
4. Tražite ponude od više banaka, uključujući posrednika koji radi sa stranim državljanima: uslovi, pa i sama spremnost da prihvate dozvolu na rok, razlikuju se od banke do banke.
5. Uzmite vezanu kamatu na 15 ili 20 godina ako planirate ostati u stanu duže — tako izbjegavate Anschlussfinanzierung u trenutku kada kamata može biti viša.
6. Ne potpisujte ništa prije odobrenja: provjerite kolika je zatezna kamata na neisplaćeni dio kredita (Bereitstellungszinsen) ako se upis u zemljišne knjige oduži i koliko dugo ponuda banke važi.

Kalkulator daje realan okvir po pravilima koje banke danas primjenjuju, ali konačnu odluku donosi banka nakon uvida u papire i vlastite računice troškova života. Tabele ispod pokazuju troškove po saveznoj državi, najveći kredit prema neto prihodu i nepljenjivi minimum po broju izdržavanih osoba.

Troškovi kupovine stana od 400.000 € po saveznoj državi

Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) zavisi od savezne države, posrednik je računat sa 3,57 % (od 23.12.2020. kupac plaća najviše polovinu provizije od 7,14 % sa PDV-om), a notar sa upisom u zemljišne knjige 1,5 %. Posrednik i notar su isti za stan bilo gdje u državi — mijenja se samo porez.

Kod kupovine od bračnog druga, roditelja ili djeteta poreza nema (§ 3 Nr. 4 i 6 GrEStG), pa troškovi padaju na 5,07 % cijene.

Najveći kredit prema neto prihodu domaćinstva (2026.)

Rata (Kapitaldienst) ne smije preći 35 % neto prihoda, a u graničnim slučajevima banke idu do 40 %. Kredit je računat za 4,1 % kamate i 2,0 % otplate, zato svaki euro rate nosi 196,72 € kredita.

Koliko prihodu mora ostati nepljenjivo (§ 850c ZPO)

Iznos koji ostaje nepljenjiv po Pfändungsfreigrenzenbekanntmachung 2026.: Grundbetrag 1.587,40 €, prva izdržavana osoba dodaje 597,42 €, a svaka od druge do pete 332,83 €. Banke taj iznos koriste kao orijentir koliko vam mora ostati nakon rate, uz vlastitu računicu troškova života (Haushaltsrechnung).