Kupovina, vlasništvo ili iznajmljivanje stana u Njemačkoj donosi određene porezne obaveze koje mnogi ne poznaju u detalje. Bilo da ste vlasnik nekretnine ili planirate investirati, ovaj vodič ti donosi najvažnije informacije o porezu na stan u Njemačkoj (Grundsteuer), porezu na prihod od iznajmljivanja i povezanim obavezama za 2025/2026.
Sadržaj
- Koji porezi postoje za stan u Njemačkoj?
- Šta je Grundsteuer (porez na nekretninu) i ko ga plaća?
- Kako se računa Grundsteuer? (praktičan primjer)
- Porez na prihod od iznajmljivanja stana (Einkommensteuer)
- Dodatni porezi i troškovi za vlasnike i iznajmljivače
- Kako platiti porez – vodič za strance i nerezidente
- Najčešće greške i savjeti za uštedu
- FAQ – najčešća pitanja
- Zaključak
Koji porezi postoje za stan u Njemačkoj?
Ako imaš stan u Njemačkoj (kao vlasnik ili iznajmljivač), možeš imati ove porezne obaveze:
- Grundsteuer – Godišnji porez na nekretninu (svaki vlasnik ga plaća)
- Porez na prihod od iznajmljivanja (Einkommensteuer) – Ako iznajmljuješ stan
- Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) – Plaća se prilikom kupovine stana (jednokratno)
- Dodatne dažbine i komunalni troškovi (zavisno od grada/općine)
Šta je Grundsteuer i ko ga plaća?
Grundsteuer je godišnji porez na vlasništvo nad nekretninom – bez obzira živiš li u stanu ili ga iznajmljuješ. Plaća ga isključivo vlasnik stana (ili kuće).
Novac od ovog poreza ide lokalnoj općini i koristi se za javne potrebe: škole, puteve, parkove, komunalne usluge.
Ko sve plaća Grundsteuer?
- Vlasnici stanova (iako žive u inostranstvu!)
- Vlasnici kuća, zemljišta, vikendica
- Pravna lica (preduzeća koja posjeduju nekretnine)
Kako se računa Grundsteuer? (praktičan primjer)
Od 2025. uvodi se novi način obračuna Grundsteuera (“Grundsteuerreform”).
Izračun zavisi od:
- Vrste objekta (stan, kuća, poslovni prostor)
- Površine i lokacije (grad, selo, centar)
- Procijenjene vrijednosti nekretnine (Einheitswert ili novi “Grundsteuerwert”)
- Steuerhebesatz (porezna stopa općine – može biti od 200% do preko 900%!)
Formula:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Primjer izračuna (Berlin, stan 60 m², prosječna vrijednost):
- Grundsteuerwert: 180.000 €
- Steuermesszahl: 0,034%
- Hebesatz (Berlin): 810%
- Izračun:
180.000 € × 0,00034 = 61,20 €
61,20 € × 8,1 = 495,72 € godišnje
Savjet: Visina Grundsteuera varira drastično između općina! U manjim mjestima može biti 150–300 €, u centrima velikih gradova i preko 800 € godišnje.
Porez na prihod od iznajmljivanja stana (Einkommensteuer)
Ako svoj stan iznajmljuješ, na sve prihode od najamnine moraš platiti porez na dohodak (Einkommensteuer).
Ovaj porez se plaća zajedno s godišnjom poreskom prijavom (Steuererklärung) i obračunava se progresivno (od 14% do 45%), uz sve tvoje ostale prihode u Njemačkoj.
Dobra vijest:
Možeš odbiti sve dozvoljene troškove (kamate na kredit, održavanje, renovacija, osiguranje, porez na nekretninu, vođenje računa, amortizacija).
Praktičan primjer:
- Godišnja najamnina: 12.000 €
- Dozvoljeni troškovi: 4.000 €
- Oporezivi prihod: 8.000 €
- Porez: zavisi od ukupnih prihoda i poreske klase
Obavezno vodi računa o svim računima i ugovorima radi dokazivanja troškova!
Dodatni porezi i troškovi za vlasnike i iznajmljivače
- Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer): Plaća se prilikom kupovine (3,5%–6,5% vrijednosti stana)
- Hausgeld (zajednički troškovi): Ako je stan u stambenoj zgradi, vlasnik plaća mjesečno za održavanje, čišćenje, popravke itd.
- Komunalne takse i dažbine: Voda, odvoz smeća, TV/radio taksa (Rundfunkbeitrag)
- Osiguranje nekretnine (Gebäudeversicherung): Preporučuje se radi zaštite investicije
Kako platiti porez – vodič za strance i nerezidente
- Grundsteuer i svi porezi mogu se plaćati putem SEPA trajnog naloga s računa u EU (možeš koristiti i račun prijatelja/porodice u Njemačkoj).
- Rješenje o visini poreza (“Grundsteuerbescheid”) dolazi poštom jednom godišnje.
- Porez na iznajmljivanje prijavljuješ u redovnoj poreskoj prijavi – čak i ako živiš izvan Njemačke!
- Ako ne platiš porez na vrijeme, slijede kamate, opomene, pa i pokretanje izvršenja.
Najčešće greške i savjeti za uštedu
- Neprijavljivanje prihoda od iznajmljivanja: Prijavi svaku najamninu, jer njemački poreznici redovno provjeravaju bankovne transakcije.
- Neadekvatna evidencija troškova: Čuvaj sve račune i ugovore za odbitke u poreznoj prijavi.
- Neznanje o promjeni Grundsteuera (od 2025): Provjeri novi obračun i podnesi zahtjev na vrijeme, da ne bi platio više.
- Nesvjesnost o dodatnim obavezama: Hausgeld, komunalije i osiguranje su stalni mjesečni izdaci.
FAQ – najčešća pitanja o porezu za stan u Njemačkoj
1. Da li kao stranac moram plaćati Grundsteuer?
Da, svaki vlasnik stana, bez obzira na državljanstvo i mjesto prebivališta, mora plaćati godišnji porez na nekretninu.
2. Da li mogu dobiti olakšice na porez ako iznajmljujem stan?
Možeš odbiti dozvoljene troškove (kredit, popravke, porez, osiguranje) i tako smanjiti osnovicu za porez na prihod.
3. Šta ako ne platim Grundsteuer na vrijeme?
Dobit ćeš opomenu, a ako ne platiš ni tada, slijedi izvršenje (blokada računa, oduzimanje prihoda od najma).
4. Koja je razlika između Grunderwerbsteuera i Grundsteuera?
Grunderwerbsteuer je jednokratni porez kod kupovine, Grundsteuer je godišnji porez na vlasništvo.
5. Gdje mogu provjeriti tačan iznos Grundsteuera za svoj stan?
Na zvaničnom Grundsteuer kalkulatoru ili kod lokalne poreske uprave (Finanzamt).
Zaključak
Porez za stan u Njemačkoj nije samo još jedna administrativna obaveza – on direktno utiče na isplativost tvoje investicije i miran san vlasnika ili iznajmljivača. Pravilno evidentiraj sve troškove, prijavi prihode i koristi sve dozvoljene poreske olakšice. Ne zaboravi – porezi se razlikuju po pokrajinama i općinama, pa se uvijek informiši unaprijed!
Možda bi vas zanimalo:Kupovina stana u Njemačkoj za strance
