Kupovina stana u Njemačkoj san je mnogih ljudi iz zemalja bivše Jugoslavije, kao i drugih stranaca koji žive, rade ili žele investirati u Njemačkoj. Njemačko tržište nekretnina je jedno od najstabilnijih u Evropi, a vlasništvo stana pruža sigurnost, dugoročnu investiciju i mogućnost iznajmljivanja.
Ovaj vodič otkriva sve što ausländeri (stranci, državljani država izvan Njemačke) treba da znaju: da li je moguće kupiti stan, kako izgleda proces, koliki su troškovi i porezi, koje su prepreke i praktični savjeti za siguran uspjeh.
Da li ausländeri mogu kupiti stan u Njemačkoj?
Da! U Njemačkoj ne postoje zakonska ograničenja za kupovinu stana ili kuće na osnovu državljanstva ili boravišnog statusa. Bilo da ste državljanin Srbije, Bosne i Hercegovine, Hrvatske, Crne Gore ili druge zemlje – možete legalno kupiti stan ili kuću u Njemačkoj, bez potrebe za posebnom dozvolom.
- Nije obavezno imati stalni boravak (Aufenthaltstitel), ali određeni papiri i potvrde će olakšati proces.
- Stranci sa stalnim radnim odnosom, regularnim primanjima i boravišnom adresom u Njemačkoj znatno lakše dobijaju kredit.
- Investitori i nerezidenti mogu kupiti nekretninu, ali često uz strože bankarske provjere.
Pravne i finansijske prepreke za strane kupce
Pravne prepreke:
- Nema zabrane: Nijemci ne razlikuju domaće i strane državljane po pitanju prava vlasništva.
- Potreba za poreznim brojem: Neophodan za upis u zemljišne knjige (Grundbuch).
- Notar: Svi ugovori moraju biti ovjereni kod notara u Njemačkoj – online ili poštom nije moguće.
Finansijske prepreke:
- Kredit za ausländere: Stranci često imaju veće zahtjeve za učešće (Eigenkapital) – minimalno 20–30% vrijednosti stana.
- Dokaz o prihodima: Banke traže stabilan posao, izvod iz banke, poreznu potvrdu (Lohnsteuerbescheinigung), ponekad i kreditni izvještaj iz matične zemlje.
- Kamata: Za strane kupce kamatne stope mogu biti više nego za njemačke državljane.
Korak po korak: Proces kupovine stana u Njemačkoj za strance
- Pretraga i izbor stana
- Najpoznatiji portali: Immobilienscout24.de, Immonet.de, Immowelt.de.
- Moguća je i kupovina preko agenta (Makler) – provizija 3–7% od cijene.
- Pregovori i rezervacija
- Kada nađete stan, dogovarate uslove sa prodavcem.
- Potpisuje se “Kaufabsichtserklärung” (pismo namjere).
- Pribavljanje finansijske potvrde (Finanzierungsbestätigung)
- Banka šalje potvrdu o kreditnoj sposobnosti ili sredstvima.
- Ugovor kod notara
- Notar sastavlja ugovor, svi ga potpisuju lično (ili uz punomoć).
- Notar šalje zahtjev za upis predbilježbe (Auflassungsvormerkung) u Grundbuch.
- Plaćanje poreza na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer)
- Varira od 3,5% do 6,5% (zavisno od pokrajine).
- Prenos vlasništva
- Tek kada se porez plati, notar upisuje novog vlasnika u zemljišne knjige.
- Primopredaja stana
- Sastavlja se zapisnik, predaju ključevi.
Troškovi, porezi i skriveni izdaci
Glavni troškovi kupovine stana u Njemačkoj:
| Stavka | Iznos / procenat | Opis |
|---|---|---|
| Kupoprodajna cijena | Dogovor s prodavcem | Glavni trošak, na osnovu tržišta |
| Porez na promet (Grunderwerbsteuer) | 3,5–6,5% | Obavezno plaća kupac |
| Notar i upis u zemljišne knjige | 1,0–1,5% | Obavezno kod svakog prijenosa vlasništva |
| Agencijska provizija (Makler) | 3–7% | Samo ako koristite agenta |
| Ostali troškovi | 0,5–2% | Procjena vrijednosti, prevod, sudski tumač |
Primjer: Za stan od 250.000 €, ukupni dodatni troškovi često iznose 8–12% od cijene (20–30.000 €).
Praktičan primjer – Troškovi kupovine stana po gradovima
| Grad | Prosječna cijena/m² | Grunderwerbsteuer | Ukupni dodatni troškovi* | Primjer stana (60 m²) | Ukupni trošak kupovine** |
|---|---|---|---|---|---|
| Minhen | 9.000 € | 3,5% (Bavarska) | ~8% | 540.000 € | cca 583.200 € |
| Berlin | 6.000 € | 6% | ~11% | 360.000 € | cca 399.600 € |
| Frankfurt | 7.000 € | 6% | ~11% | 420.000 € | cca 466.200 € |
| Hamburg | 6.500 € | 5% | ~10% | 390.000 € | cca 429.000 € |
| Leipzig | 3.200 € | 5% | ~10% | 192.000 € | cca 211.200 € |
| Dortmund | 2.800 € | 6,5% | ~12% | 168.000 € | cca 188.160 € |
Kako do kredita – specifičnosti za strance
- Vlastito učešće: Banke očekuju najmanje 20–30% sopstvenih sredstava, ponekad i više za nerezidente.
- Dokaz o prihodima: Stabilan posao, izvod iz banke, porezni izvještaj iz Njemačke ili matične države.
- Neki njemački zajmodavci imaju posebne ponude za strance (npr. Deutsche Bank, Commerzbank).
- Kreditna sposobnost: Ponekad se traži “Schufa” izvještaj – ako nemate, moguće je dobiti “credit report” iz vaše zemlje.
- Moguće komplikacije: Neki zahtijevaju prevod dokumenata kod ovlaštenog sudskog tumača.
Savjeti i najčešće greške pri kupovini stana
Savjeti:
- Unaprijed izračunajte sve troškove (kupoprodaja, porezi, provizija, kredit)
- Angažujte nezavisnog tumača ili advokata za detalje ugovora ako niste sigurni u jezik
- Pripremite svu dokumentaciju prije potpisivanja bilo kakvog papira
- Provjerite status stana: dugovi, hipoteka, stanari
- Sklopite osiguranje nekretnine (Gebäudeversicherung)
Najčešće greške:
- Nedovoljna provjera stanja stana (skriveni kvarovi, zatečeni stanari)
- Neplaniranje dodatnih troškova (porez, osiguranje, renovacija)
- Neinformisanost o lokalnim zakonima (razlike po pokrajinama)
- Nepotpuna dokumentacija za banku
Tabela: Tipični troškovi kupovine stana u Njemačkoj (2025/2026)
| Vrsta troška | Procenat/cijena | Objašnjenje |
|---|---|---|
| Cijena stana | npr. 250.000 € | Osnovni trošak |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% (npr. 9.750 €) | Porez na promet nekretnina |
| Notar i Grundbuch | 1–1,5% (npr. 3.000 €) | Obavezne pravne usluge |
| Makler (agent) | 3–7% (npr. 7.500 €) | Samo ako koristite agenta |
| Ostalo | 0,5–2% (npr. 1.000 €) | Procjena, tumač, prevod, sitni troškovi |
FAQ – Najčešća pitanja stranaca o kupovini stana u Njemačkoj
Da, zakon ne zabranjuje kupovinu nekretnina strancima bez stalnog boravka, ali za kredit će biti potrebna dodatna dokumentacija i veći depozit.
Ne automatski. Kupovina nekretnine ne daje pravo na boravišnu dozvolu, ali olakšava druge procedure i pokazuje stabilnost.
Plaćanje poreza na nekretninu (Grundsteuer), održavanje, osiguranje, moguće članarine u stambenoj zajednici (Hausgeld).
Teoretski moguće, ali notarski ugovor zahtijeva fizičko prisustvo ili ovlaštenje punomoćnika (uz ovjeru kod njemačkog notara ili ambasade).
Grunderwerbsteuer varira: Bavarska 3,5%, Berlin 6%, Sjeverna Rajna-Vestfalija 6,5%. Provjerite prije kupovine!
Zaključak
Kupovina stana u Njemačkoj za ausländere je izvodljiva, pravno sigurna i dugoročno isplativa, ali zahtijeva dobru pripremu i razumijevanje njemačkog sistema. Pratite korake, pripremite finansije i tražite profesionalnu pomoć kod svih važnih ugovora. Investicija u stan u Njemačkoj nije samo sticanje imovine, već i važan korak ka sigurnijoj budućnosti.
Za više informacija o porezima, kreditima i savjetima za strance, pogledajte naše druge članke.Možda bi vas zanimalo:Šta je Schufa?
Response (1)